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你还在忽视房地产企业税收筹划吗?小心已经被对手赶超了!

发布时间:2020-05-21 23:10:07    作者:Outsider    浏览次数: 1,464

你还在忽视房地产企业税收筹划吗?小心已经被对手赶超了!

随着国家对房地产业不断的宏观调控,开发商之间的竞争也越来越激烈。在这种大背景下,学会控制运营成本也成为提高收益的一种手段。降低原材料价格、压低销售工资、减少公司福利等等这终究都会产生不利影响,而进行高水平的税收筹划却是中没有风险只有收益的有效途径。也越来越受到房地产公司的重视。房地产业一直都被认为最赚钱的行业,涉及到的税务种类也最多,大概经常用到的税种就有十几种。在这些税种中并不是所有的税种都适合做税收筹划的。

涉及到房地产行业相关的税种中土地增值税在税收筹划中的可操作形是最强的,也是房地产业最常规划的税种。但如果税收筹划方案不到位又会受到税务稽查的风险。那税收优惠政策是否盒饭就显得尤为重要。

房地产企业税收筹划

在我国法律中涉及到房地产免税的情形主要有:

1、纳税人按照普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%;

2、因国家建设需要依法征用或收回的房地产免交土地增值税;

3、因城市规划或者国家建设需搬迁,纳税人自行转让房产的免收土地增值税;

4、房地产商将土地进行投资后将房地产转让到所投资企业时,暂时免收土地增值税;

5、如双方合资开发房子,而土地为其中一方投资人的情况,建成后并按比例分配并自用的情况,暂时免收土地增值税;

当房地产开发企业向税务机关提出享受土地增值税免税待遇时,税务机关会仔细审核是否符合相关税收优惠政策的适用要求。而对于是否符合税收优惠政策的规定又常常存在争议,例如对“因国家建设需要依法征用、收回的房地产”中“因国家建设需要”该如何理解、是否一定有政府规划部门的公告、如果政府采取与企业签订回购协议的方式收回土地是否可以适用该优惠政策,都存在争议。

房地产企业税收筹划

房地产企业税收筹划

销售收入是计算土地增值税应纳税增值额的基础,也是在土地增值税预缴阶段的预征率适用的基础,因此无论在土地增值税预缴阶段还是清算阶段,税务机关都会判断是否存在隐瞒销售收入的行为,比如是否有隐瞒销售价格的行为、附属办公设备的购销合同价格是否合理、装修合同价格是否合理、土地增值税的清算单位是否合理合法等。、

计算土地增值税可扣除的项目主要有:

土地出让金及税费、房地产开发成本、房地产开发费用、旧房及建筑物的评估价格、与转让房地产有关的税费。同时,纳税人可按土地成本与开发成本之和的20%加计可扣除项目。税务稽查时税务机关主要看是否存在多结转开发成本以增加土地增值税扣除额的情形、应计入管理费用的土地使用税、印花税、房地产税是不是错误地计入了开发间接费用、代收费用有没有错误地加计扣除、各种成本是否都有对应的合法凭据、成本分摊是否合法等。

综上所述,房地产开发企业需要着重对土地增值税税收筹划给与高度重视,要时刻关注国家税务总局与地方税务局的最新税收优惠政策,结合项目的实际情况合理规划,提高房地产的核心竞争力。房地产商也要及时转变观念,主动寻找税法相关的专业人士,从专业和法律的角度出发,积极应对。

 

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